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业内关注:出生人口断崖式下跌,楼市最大利空

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详细介绍

日前,从母婴行业传来一则爆炸性消息。

业内关注:出生人口断崖式下跌,楼市最大利空来了

 

2019年截止到 11月 17日我国新出生人口仅 1016万,照此预计,全年约为 1100万,较 2018年 1523万断崖式下跌,而 2018年的数据已经在 2017年 1723万的基础上暴跌了 200万,也就是说短短两年,中国的新出生人口从 1700万量级直线下跌到 1100万量级。

此前,据泽平宏观的中国人口报告 2019分析,新出生人口即将大幅下滑,预计 2030年会降至 1100万,较 2018年减少 26%。

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令人意想不到的是这一幕居然提前 11年就实现了。其实 2018年 1523万的出生人口数已经创下了 1949年以来除三年自然灾害时期外的新低, 10.94‰的出生率更是 1949年以来的最低水平,总和生育率降至 1.52,这一指标不仅低于世界平均,远低于其他发展中国家,甚至低于大部分发达国家。

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2019年的 1100万则将以上指标全部大幅刷新,再创新低!当然最终数据还要官方依据相应口径来确认。

NO. 2|贰

不过跌幅如此之大,也有前几年生育政策调整的因素,近几年国家先后出台了单独二孩和全面二孩,二胎生育需求集中释放,推高了新生人口数量,在 75后生育需求释放完毕后,现在的数据才是此阶段生育主力 90后真实生育意愿的体现。

同样是该报告的预测,按照 2018年 1.52的总和生育率, 2100年中国人口会降至 8亿,占世界人口的比重将从 19%降到 7%。 2200年则会进一步降到 2亿。

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各行业的本质上都是为了满足人的各类需求,母婴行业对于新生人口格外关注,是因为该行业处于人类需求的起点,对于地产行业而言长期看人口,中期看土地,短期看金融,人口更是根本,当然在这个问题上如果仅关注楼市就有点肤浅了,生育率过低在某种程度上甚至有引发种族存亡的危险。中华文明之所以长盛不衰延续至今,庞大的人口基数是一个重要因素,虽然历经五胡乱华、蒙古、女真三次血腥屠杀及秦末、汉末、唐末等人口严重减少的内乱,还是顽强的挺了过来,人口众多形成的统一大市场和充裕年轻劳动力形成的人口红利,也是中国改革开放取得巨大成功的两个重要因素。

正因为如此,国家的人口政策在近年来也出现了转向,单独二孩,全面二孩陆续实施,日前更是出台了国家积极应对老龄化中长期规划,未来面对生育率下滑的严峻形势,预计国家还会有更多鼓励生育的政策出台。

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NO. 3|叁

虽然新生人口出现了断崖式下跌,但我国的人口总数还未见顶,城镇化率也只有 60%,距离发达国家还有 20%空间,因此短期来说对楼市还没有太大的影响,仍然会按照城市化的规律发展。如果参考邻国,日本人口已经于 2010年见顶,步入负增长,可是人口仍在向东京都市圈聚集, 2016年人口达到 3629万,占总人口的比重为 28.6%。

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韩国人口也基本陷于停滞,首尔圈却以韩国 11.8%的土地面积拥有了 2442万人口,占总人口的比重为 49.1%,考虑到两大都市圈的发展水平明显高于全国其他区域,因此经济实力的比重就更高了。

城市化的一般规律就是人随产业走、人往高处走。

第一阶段,人口从农村向城市迁移,不同规模的城市人口都在扩张,在总人口当中的占比均上升,这一阶段与经济快速增长、产业以加工贸易中低端制造业和资源性产业为主相关,城市化率还没有达到 55%。

第二个阶段,人口从农村和三四线城市向大都市圈及卫星城迁移,一些中小型城市增长放缓甚至净流出,大都市圈人口比重继续上升,集聚效应更加明显,这跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。对应的城市化水平大致在 55%-70%之间。

在城市化率超过 70%以后,人口还会继续向大都市圈集中,这时服务业比重占据主导地位。因为大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应,更节约土地和资源,更有活力和效率。

NO. 4|肆

不久前,中财委会议曾指出:经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式…增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

党的十九大报告也明确提出,建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式。

来自最高层的一系列信号表明,中国城镇化的下半场,已经从均衡的城镇化,正式转向了大城市化。中心城市及城市群,将被给予更多发展支持。

中国人口超过 13亿,如果像日本韩国一样发展一个都市圈,自然是不可能的。事实上近年来我国正通过限制北京上海两座超级大城市的人口,给其余十几座中心城市提供发展的空间,以此来引领各自城市群的发展。

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其中排名靠前的半岛城市群即位于山东。

近期山东的城镇化战略也明显发生了变化,不在追求省内均衡,而是着重打造济南青岛两大都市圈。长期以来,由于青岛济南与省内其他城市发展水平相差不大,对省内人口和资金吸引有限,甚至导致了向省外流动。

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随着青岛频频承接国家战略,济南在行政调整下做大做强,济青与省内其他城市的差距正在快速拉开。最近的人口经济数据也能明显的看到这一趋势。

2018年山东常住人口增长 59.19万,其中青岛 10.43万,济南 13.92万,合计占比超过了 40%

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今年前三季度的 GDP,青岛济南不仅总量遥遥领先,而且增速还分列 2/3位,原来省内排名第二的烟台无论总量还是增速,都已经明显掉队。

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固定资产投资,青岛济南更是一骑绝尘,反应居民购买力的社消济南青岛也高居前两名,与烟台差距明显,增速仍排名靠前。

未来,这种趋势会越发明显,就像水一样,同一平面的水是不会流动的,水的落差越大,流动的速度也就越快。济南青岛与其他城市发展水平差距越大,人口和资金往济南青岛流动的速度也就会越快。未来的山东,或许只有济南青岛两座城市而已。

省内其他城市的大多数居民未来或许不得不面对济南还是青岛的选择。因为即使你不来济青,你的孩子也得来济青。

本轮房价上涨,不同等级城市轮动明显,青岛济南早已见顶回调了 20-30%,省内不少城市才刚刚涨到高位,现在是上述城市与济南青岛房价差距最小的时刻。就在这个时候,青岛又逐步放松了限购,对于省内其他城市的居民来说,出手所在城市投资性住房,置换到青岛或济南,将会是一个绝佳的选择。

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